제이아이앤씨의 블로그

견적서에 ‘외벽 도장 1식’이라고만 적으면 균열보수, 창호 보양, 코킹, 고소장비와 폐기물 처리가 포함되는지 알기 어렵습니다. 공사 범위 확인표는 작업 위치와 공정을 나누고 포함·제외·별도 협의 항목을 한눈에 확인하는 표입니다. 공사비를 계산하는 표가 아니라 견적과 계약의 범위를 같은 기준으로 맞추는 자료입니다.공사 범위 확인표가 필요한 순간도장공사에는 세척, 바탕처리, 균열보수, 하도와 상도, 보양과 장비가 연결됩니다. 방수공사에는 철거, 건조, 보수, 배수구와 치켜올림 보강, 하도·중도·상도, 폐기물 처리가 연결됩니다. 여러 공종이 만나는 현장에서는 한 업체가 당연히 포함했다고 생각한 작업을 다른 업체가 제외하는 일이 생깁니다.공사 범위 확인표를 작성하면 견적서의 ‘포함’과 ‘제외’를 같은 용어로 비..

건설공사 도급계약의 기본 구조: 계약서에서 확인할 7개 영역 견적서에 금액과 공사기간이 적혀 있으면 건설공사 계약 내용은 충분할까요?도급계약은 단순한 가격 합의가 아닙니다. 민법상 도급은 한쪽이 일을 완성하고 상대방이 그 결과에 대해 보수를 지급하기로 약정하는 계약입니다. 건설공사에서는 무엇을 완성할지, 얼마를 언제 지급할지, 변경과 지연을 어떻게 처리할지를 서면으로 분명히 해야 합니다.도급계약을 구성하는 당사자와 문서기본 당사자는 공사를 맡기는 도급인과 공사를 완성하는 수급인입니다. 현장에서는 발주자·시공자라는 표현도 흔히 사용합니다.계약서는 본문만으로 끝나지 않습니다. 설계도면, 시방서, 내역서, 공정표, 특약과 변경합의서가 계약 내용을 구체화할 수 있습니다. 문서끼리 내용이 다를 때 적용 순서를 정..

건설공사를 알아보다 보면 ‘민간공사’와 ‘관급공사’라는 말을 자주 접합니다.두 공사는 단순히 발주자가 개인인지 공공기관인지에서만 갈리지 않습니다. 업체를 선정하는 방식, 계약 전에 확인할 서류, 공사 중 변경을 승인하는 절차, 준공과 대금 청구 방식까지 달라질 수 있습니다.다만 모든 민간공사가 간단하고 모든 관급공사가 복잡하다고 단정할 수는 없습니다. 공사 규모, 발주기관, 계약 방식과 입찰 조건에 따라 실제 절차가 달라지므로 개별 계약서와 공고문을 기준으로 판단해야 합니다.1. 가장 먼저 다른 것은 발주 주체입니다민간공사는 개인, 법인, 상가 운영자, 건물주, 민간 시행사 등이 자기 필요에 따라 발주하는 공사입니다. 발주자는 예산과 공사 범위를 정하고, 협의나 비교견적을 통해 시공사를 선정할 수 있습니..

“공사를 한 업체에 맡길까요, 공종별로 나누어 맡길까요?” 건설공사 발주방식을 검색하면 일괄발주, 분리발주, 경쟁입찰, 수의계약 같은 용어를 만납니다. 그런데 이 용어들은 모두 같은 기준으로 나눈 종류가 아닙니다. 설계와 시공을 어떻게 연결할지, 공사를 어디까지 묶을지, 업체를 어떻게 선정할지, 금액을 어떻게 약정할지를 나누어 보면 이해하기 쉽습니다. 건물주와 매장 운영자가 공사를 준비할 때 필요한 기본 구조를 살펴보겠습니다.1. 설계와 시공을 맡기는 방식설계·시공 분리 방식(DBB: Design–Bid–Build, 설계 후 입찰로 시공자를 선정하는 구조)은 설계를 먼저 구체화하고 그 내용을 기준으로 시공자를 선정하는 방식입니다. 비교할 도면과 사양을 마련할 수 있지만, 설계 내용과 현장 조건이 맞지 ..

한 현장에는 발주자, 종합건설사업자, 전문건설사업자와 여러 작업팀이 함께 참여할 수 있습니다. 겉으로는 모두 같은 공사를 하는 것처럼 보여도 누구와 직접 계약했는지에 따라 원도급과 하도급의 위치가 달라집니다.이 구분은 명칭을 정리하기 위한 것만이 아닙니다. 공사대금 청구, 설계변경 협의, 공정관리, 하자 처리와 계약상 책임을 누구에게 요구해야 하는지 판단하는 출발점입니다.법에서 말하는 도급과 하도급건설산업기본법 제2조는 ‘도급’을 명칭과 관계없이 건설공사를 완성하기로 약정하고 상대방이 그 결과에 대가를 지급하기로 하는 계약으로 정의합니다. 같은 조에서 ‘하도급’은 도급받은 건설공사의 전부 또는 일부를 다시 도급하기 위해 수급인이 제3자와 체결하는 계약이라고 정합니다.법 조문에는 ‘원도급’이 별도의 정의 ..

건물의 외벽을 도장하면서 균열도 보수하고, 옥상 방수와 내부 마감까지 함께 손봐야 하는 현장이 있습니다. 발주자 입장에서는 모두 한 건의 보수공사처럼 보이지만, 법령상으로는 서로 다른 전문공사에 해당할 수 있습니다. 견적서의 공사명만 보고 업체를 정하면 안 되는 이유입니다.전문건설업 면허는 단순히 “공사를 할 수 있다”는 표시가 아닙니다. 어떤 종류의 공사를 주로 수행하는지, 그 공사에 필요한 기술인력과 자본금 등 등록기준을 갖췄는지를 구분하는 기준입니다. 따라서 계약 전에는 회사 규모보다 예정된 공정과 등록 업종이 맞는지부터 살펴보는 것이 안전합니다.전문건설업과 종합건설업은 역할이 다릅니다종합건설업은 여러 공종을 종합적으로 계획·관리하고 조정하면서 시설물을 시공하는 업종입니다. 반면 전문건설업은 시설물..

건설업체를 찾다 보면 ‘종합건설’, ‘전문건설’이라는 표현을 자주 보게 됩니다. 이름만 보면 종합건설업은 큰 공사를 하고 전문건설업은 작은 공사만 하는 것처럼 느껴질 수 있습니다.하지만 전문건설업과 종합건설업의 차이는 회사 규모나 공사금액만으로 나뉘지 않습니다. 핵심은 어떤 범위의 공사를 계획·관리하고 시공하는지, 해당 공사를 수행할 등록업종과 시공자격을 갖추었는지에 있습니다.또한 종합건설업체는 항상 원도급, 전문건설업체는 항상 하도급을 맡는다는 설명도 현재 제도를 정확하게 반영하지 못합니다. 공사의 내용과 발주방식, 법에서 정한 자격요건에 따라 역할이 달라질 수 있기 때문입니다.먼저 한눈에 비교하면구분종합공사를 시공하는 업종전문공사를 시공하는 업종공사 성격시설물 전체를 대상으로 하는 종합적인 공사시설물..

공사 전자입찰에서 사정율분석만 열심히 하면 낙찰 가능성이 높아질까요?그렇지는 않습니다.과거 사정율과 투찰 결과는 지난 입찰의 분포를 정리하는 자료입니다. 다음 예정가격이나 업체의 투찰금액을 예측하는 확정값은 아닙니다. 참여 자격과 낙찰자 결정 조건부터 확인한 뒤 비교 가능한 과거 자료를 살펴봅니다.특히 전문건설공사처럼 지역제한이나 업종제한이 적용되는 입찰에서는 참여업체의 특성과 과거 투찰성향을 분석하면 단순한 사정율분석보다 훨씬 구체적인 투찰전략을 세우는 데 도움이 될 수 있습니다.이번 글에서는 사정율분석에서 경쟁업체분석이 중요한 이유와 경쟁업체 분석방법, 과거 투찰데이터 활용법, 주의해야 할 점을 정리해보겠습니다.1. 사정율분석만으로는 부족한 이유입찰분석에서 사정율은 중요한 변수입니다.예를 들어 과거 ..

입찰분석에서 사정률분석이 중요한 이유｜공사입찰 사정률 계산방법과 낙찰률 분석 공사 전자입찰을 하다 보면 사정률, 사정률, 예정가격, 기초금액, 투찰률, 낙찰하한율이라는 용어를 자주 접하게 됩니다.특히 전문건설공사 입찰에서는 단순히 경쟁업체의 투찰금액만 보는 것보다 과거 예정가격이 기초금액 대비 어느 정도의 비율로 형성됐는지를 분석하는 사정률분석이 중요합니다.입찰분석 프로그램에서도 사정률 분석은 핵심적인 기능 중 하나입니다.그렇다면 사정률은 무엇이고, 실제 입찰에서는 어떻게 활용해야 할까요?이번 글에서는 공사입찰 사정률의 의미, 계산방법, 사정률 분석방법, 투찰금액과의 관계, 입찰분석에서 주의할 점을 정리해보겠습니다.1. 사정률이란 무엇인가?입찰에서 일반적으로 말하는 사정률(사정률)은 기초금액을 기준으로 ..

도장공사, 방수공사, 에폭시 바닥공사 등을 알아볼 때 대부분의 고객이 가장 먼저 확인하는 것이 공사 견적금액입니다.같은 면적의 공사라면 당연히 저렴한 업체를 선택하고 싶어집니다. 하지만 가장 저렴한 견적이 반드시 가장 경제적인 견적은 아닙니다.특히 방수공사나 외벽도장, 에폭시 바닥공사처럼 바탕처리와 재료 사용량, 시공횟수, 작업인력에 따라 품질이 크게 달라지는 공사에서는 지나치게 낮은 견적이 오히려 추가비용과 재시공으로 이어질 수 있습니다.이번 글에서는 저가견적이 위험할 수 있는 이유와 공사 견적을 비교할 때 반드시 확인해야 할 항목을 정리해보겠습니다.1. 저가견적이 무조건 나쁜 것은 아닙니다먼저 한 가지를 구분할 필요가 있습니다.저렴한 견적 = 무조건 부실공사는 아닙니다.업체의 장비 보유 여부, 공사 ..