건설공사 선금·기성금·잔금은 어떻게 지급할까?｜공사대금 지급방식과 계약 전 확인사항

건설공사 선금·기성금·잔금은 어떻게 지급할까?｜공사대금 지급방식과 계약 전 확인사항

건설공사선금기성금잔금 지급방법

 

건설공사를 진행할 때 견적금액만큼이나 중요한 것이 공사대금 지급조건입니다.

특히 공사금액이 큰 건설공사는 계약 직후 전체 금액을 한 번에 지급하기보다 선금 → 기성금 → 잔금 등의 방식으로 나누어 지급하는 경우가 많습니다.

그렇다면 선금과 기성금, 잔금은 각각 무엇이고 언제 지급하는 것이 좋을까요?

이번 글에서는 건설공사 계약 시 자주 사용하는 선금·기성금·잔금의 의미와 지급방법, 계약서 작성 시 확인해야 할 사항을 정리해보겠습니다.

---

1. 건설공사 대금은 왜 나누어 지급할까?

건설공사는 계약부터 준공까지 일정 기간이 걸리는 경우가 많습니다.

공사업체는 공사를 진행하면서 먼저

• 인건비
• 자재비
• 장비비
• 운반비
• 외주비
• 현장관리비

등의 비용을 지출하게 됩니다.

반면 발주자는 공사가 완료되기 전에 전체 공사대금을 모두 지급하는 것에 부담을 느낄 수 있습니다.

그래서 양측의 부담을 줄이기 위해 계약조건에 따라 공사대금을 단계적으로 지급하는 방식을 사용할 수 있습니다.

대표적인 방식이 바로

선금 → 기성금 → 잔금

입니다.

다만 실제 지급조건과 지급시기는 공사계약의 종류, 발주자, 계약서 및 관련 규정에 따라 달라질 수 있으므로 일률적으로 정해진다고 보기는 어렵습니다.

---

2. 선금이란?

선금은 공사를 본격적으로 진행하기 전에 발주자가 계약에 따라 공사업체에 먼저 지급하는 금액을 말합니다.

쉽게 말하면

"공사를 시작하고 진행하는 데 필요한 비용을 일부 먼저 지급하는 것"

이라고 이해하면 됩니다.

선금은 업체 입장에서 초기 자재 구입이나 인력 투입, 장비 준비 등에 사용할 수 있는 자금이 될 수 있습니다.

예를 들어 공사금액이 5,000만원이고 계약조건에서 선금을 20% 지급하기로 했다면 단순 계산상 선금은

5,000만원 × 20% = 1,000만원

입니다.

하지만 선금 지급률은 모든 민간공사에 동일하게 적용되는 것이 아니므로 계약서에서 구체적인 지급조건을 정하는 것이 중요합니다.

---

3. 선금 지급 시 확인해야 할 사항

선금을 지급할 때는 단순히 금액만 정하지 말고 다음 사항을 계약서에 명확하게 작성하는 것이 좋습니다.

① 선금 지급률

총 공사금액의 몇 %를 지급할 것인지 확인합니다.

② 지급시기

계약 체결 후 언제 지급할 것인지 정합니다.

예를 들어

계약 후 7일 이내

등으로 구체적으로 정할 수 있습니다.

③ 선금 사용과 관련된 조건

공사계약의 성격에 따라 선금 사용 및 정산과 관련한 별도 조건이 있을 수 있습니다.

④ 보증 관련 사항

공공공사 등 특정 계약에서는 선금 지급과 관련하여 보증이나 관련 서류가 요구될 수 있으므로 계약조건을 확인해야 합니다.

---

4. 기성금이란?

기성금은 공사가 진행된 만큼의 공사대금을 중간에 지급하는 방식입니다.

예를 들어 전체 공사가 4개월 동안 진행되고 공정에 따라 대금을 지급하기로 했다면,

1개월차 → 1차 기성금
2개월차 → 2차 기성금
3개월차 → 3차 기성금

과 같은 방식으로 나눌 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 단순히 시간이 지났다고 기성금이 발생하는 것은 아니라는 점입니다.

일반적으로 실제 공사 진행률이나 계약에서 정한 기성기준 등을 바탕으로 기성금액을 산정합니다.

---

5. 기성금은 어떻게 계산할까?

예를 들어 총 공사금액이 1억원이고 현재 계약상 인정되는 공사 진행률이 40%라고 가정해보겠습니다.

단순한 예시로 계산하면

1억원 × 40% = 4,000만원

입니다.

하지만 실제 지급할 금액은 선금 지급 여부, 기지급금, 계약조건, 부가가치세 및 각종 정산항목 등에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 실제 공사에서는 단순히

공사금액 × 공정률

만으로 최종 지급액을 판단해서는 안 됩니다.

---

6. 기성금 청구 시 필요한 것은?

기성금을 청구할 때는 계약조건에 따라 관련 자료를 준비해야 합니다.

현장에서는 다음과 같은 자료가 활용될 수 있습니다.

• 기성청구서
• 공정률 자료
• 공사내역서
• 작업사진
• 검측자료
• 자재 사용내역
• 세금계산서
• 기타 계약서에서 요구하는 서류

특히 공공공사나 규모가 큰 공사는 기성검사 또는 확인절차가 필요한 경우가 있으므로 계약 당시 관련 절차를 확인해야 합니다.

---

7. 잔금이란?

잔금은 공사가 완료되고 계약상 최종 정산을 거친 후 지급하는 남은 공사대금입니다.

예를 들어 총 공사금액이 5,000만원이고 이미 선금과 기성금으로 4,500만원을 지급했다면 단순 계산상 남은 금액은

5,000만원 - 4,500만원 = 500만원

입니다.

하지만 실제 잔금은 준공 후 발생하는 추가공사, 감액, 설계변경, 미시공분, 정산금액 등이 있다면 달라질 수 있습니다.

---

8. 잔금 지급 전 무엇을 확인해야 할까?

잔금을 지급하기 전에 다음 항목을 확인하는 것이 좋습니다.

공사 완료 여부

계약상 공사범위가 모두 완료되었는지 확인합니다.

미시공 및 추가공사

계약내용과 실제 시공내용을 비교합니다.

하자 및 보수사항

준공검사 과정에서 확인된 보수사항이 있는지 확인합니다.

최종 정산

설계변경이나 추가·감액 공사 등이 있었다면 최종 금액을 정리합니다.

세금계산서 및 관련 서류

계약조건에 따라 필요한 서류가 모두 제출되었는지 확인합니다.

---

9. 선금·기성금·잔금 지급 예시

총 공사금액이 1억원인 공사를 예로 들어보겠습니다.

계약조건에 따라 다음과 같이 지급한다고 가정합니다.

지급단계지급기준예시

선금	계약금액의 20%	2,000만원
1차 기성	공정 진행에 따라	3,000만원
2차 기성	공정 진행에 따라	3,000만원
잔금	준공 및 최종정산	2,000만원
합계		1억원

이 표는 이해를 위한 예시이며 실제 지급비율은 공사계약에 따라 달라집니다.

중요한 것은 계약서에 언제, 어떤 조건이 충족되었을 때, 얼마를 지급하는지 명확하게 작성하는 것입니다.

---

10. 민간공사와 공공공사는 지급방식이 다를 수 있다

건설공사 대금 지급에서 특히 주의해야 할 부분입니다.

민간공사와 공공공사는 적용되는 계약조건과 지급절차가 같지 않을 수 있습니다.

공공공사의 경우 국가계약법, 지방계약법 및 관련 계약예규 등 적용되는 계약규정에 따라 선금과 기성금 지급절차가 정해질 수 있습니다.

반면 민간공사는 당사자 간 계약조건이 중요한 기준이 됩니다.

따라서 인터넷에서 확인한 "선금은 무조건 몇 %", "기성금은 무조건 몇 일마다 지급" 같은 내용을 모든 건설공사에 그대로 적용하면 안 됩니다.

---

11. 계약서에 지급조건을 어떻게 작성할까?

건설공사 계약서에는 최소한 다음 내용을 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.

선금

계약금액의 ○%를 계약 체결 및 관련 서류 제출 후 ○일 이내 지급한다.

기성금

공정률 ○% 달성 및 기성검사 완료 후 ○일 이내 지급한다.

잔금

공사 완료 및 준공검사, 최종 정산 완료 후 ○일 이내 지급한다.

실제 계약서에는 공사 특성과 발주자 조건에 맞게 구체적인 내용을 작성해야 합니다.

---

12. 건설공사 대금 지급에서 가장 중요한 것은 '기준'입니다

공사대금 지급에서 분쟁이 발생하는 대표적인 이유 중 하나는 지급기준이 명확하지 않은 경우입니다.

예를 들어 계약서에

"공사 진행에 따라 기성금을 지급한다."

라고만 작성되어 있다면 "공사 진행"이라는 기준이 불명확할 수 있습니다.

따라서 가능하면

공정률 기준인지

월별 기성인지

특정 공정 완료 기준인지

기성검사 완료 기준인지

등을 명확하게 정하는 것이 좋습니다.

---

13. 건설업체 입장에서 꼭 확인할 것

공사업체 입장에서는 계약 전에 공사대금 회수계획을 확인하는 것이 중요합니다.

특히 공사기간이 긴 현장이라면

계약 → 선금 → 자재투입 → 1차 기성 → 2차 기성 → 준공 → 잔금

등의 현금흐름을 미리 파악해야 합니다.

공사금액만 보고 계약했다가 기성금 지급시기가 늦어지면 현장 운영자금에 부담이 발생할 수 있기 때문입니다.

---

14. 발주자 입장에서 꼭 확인할 것

발주자 역시 공사대금을 무조건 늦게 지급하는 것이 좋은 것은 아닙니다.

공사업체가 현장에 자재와 인력을 투입하려면 일정한 운영자금이 필요하기 때문입니다.

따라서 계약할 때

공사대금 지급조건 + 공사기간 + 기성기준 + 준공조건

을 함께 정하는 것이 좋습니다.

특히 장기간 공사나 자재비 비중이 높은 공사는 지급조건을 더욱 꼼꼼하게 검토할 필요가 있습니다.

---

선금·기성금·잔금 한눈에 정리

선금

공사 초기 진행을 위해 먼저 지급하는 공사대금

기성금

공사 진행 정도에 따라 중간에 지급하는 공사대금

잔금

공사 완료 및 최종 정산 후 남은 공사대금

가장 쉽게 기억하면

선금 = 시작할 때
기성금 = 진행하면서
잔금 = 끝난 후

라고 이해하면 됩니다.

---

건설공사 계약 전 지급조건 체크리스트

공사계약을 체결하기 전 다음 내용을 확인해보세요.

☐ 총 공사금액
☐ 부가가치세 포함 여부
☐ 선금 지급률
☐ 선금 지급일
☐ 기성금 지급 기준
☐ 기성금 청구 방법
☐ 기성검사 절차
☐ 잔금 지급 조건
☐ 최종 정산 기준
☐ 세금계산서 발행시기
☐ 추가공사 및 설계변경 처리방법
☐ 공사기간 및 준공기준

이러한 내용을 계약서에 명확하게 작성해두면 공사 진행 중 "언제 돈을 지급하는가?", "기성금은 얼마인가?"와 같은 불필요한 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

---

마무리

건설공사에서 선금·기성금·잔금은 단순히 공사대금을 세 번 나누어 지급하는 개념이 아닙니다.

각 지급 단계마다 지급조건과 확인절차를 명확하게 정하는 것이 중요합니다.

특히 민간공사와 공공공사는 적용되는 계약조건과 절차가 다를 수 있으므로, 특정 지급률이나 지급기한을 모든 공사에 동일하게 적용해서는 안 됩니다.

공사를 발주하는 입장이라면 공사범위와 견적금액뿐 아니라 대금 지급조건까지 계약 전에 확인하고, 공사업체라면 선금·기성금·잔금의 현금흐름을 고려해 계약조건을 검토하는 것이 좋습니다.

결국 건설공사에서 좋은 계약은

공사범위가 명확하고 → 지급기준이 명확하며 → 준공 및 정산조건까지 명확한 계약

이라고 할 수 있습니다.

---

함께 보면 좋은 글

공사비가 업체마다 다른 이유 7가지｜건설공사 견적 비교 시 확인할 사항

 

---

 

(주)제이아이앤씨
도장공사 · 습식방수공사 · 석공공사 · 실내건축공사 전문건설등록업체
페인트, 에폭시, 우레탄 제조, 도매, 소매
www.jinc1.com
051-727-0477
010-2094-6421